2024年12月31日上午十点半，勇哥直播间有个武汉学员连线，他说自己位于武汉郊区，在这条街已经开了三家店（两家品牌茶饮一家烧烤），现在新出来一家转让的店铺，想拿下来，但是有顾虑。这个老板给出的信息：

1、烤鸭店转让，一楼面积35平，有二楼，月租金6000元，押一付六，转让费10万不少钱，因为旁边新开业的蜜雪冰城转让费20万。

2、周边有几个高层小区，商铺处在是人流量最高的社区底商街道，道路两边还有城管收费的夜市摊位。

3、同条街道的餐饮店营业额：蔡林记做早中晚餐一天5-6000元、芭比鲜包做早中晚餐是3000左右、新农记鸡公煲做中晚餐是5-6000元、华仔牛骨面做早中晚餐是4-5000元、五谷会自助快餐做中晚餐4-5000元。勇哥问这些数据是否准确，学员说自己天天在这里，数据准确。

4、转来做什么：这里开了家蜜雪冰城，所以不想再做茶饮，想加盟做生烫牛肉面，主要是早餐。

当勇哥问有什么顾虑？学员说自己不会做生烫牛肉面。但他真正的顾虑是：离这里不远处，明年会开一个商场（地图测量大约420米），对这条街的冲击大。勇哥看到商场塔吊后，不假思索的说明年肯定开不了业，没有影响。我搜索得知，新商场是光谷中心城西社区邻里中心，预计2025年7月投入使用。

综上，勇哥推荐学员拿下这个商铺，因为依据营业额数据，加上没有空铺，说明这个商圈是这一区域的黄金口岸，10万的转让费因此很值得。接手后哪怕自己不开店，以一万块对外出租也能租出去。我长期听勇哥的直播，他对商铺的要求很高，学员寻找的商铺大部分会被否定，即使是认可的商铺，他也要求学员少出转让费。所以，我也很看好这个商铺。

怎么找商铺地址

学员连线时不愿意说地址，自己经营的店铺也不愿意透露，但是在360度原地转一圈展示周边环境时，我看到一家字体大的招牌，搜索这家店铺，加上比对我定位到这条街道的具体位置。我多次提到，我们要善用搜索，这是生存的技能。

善用搜索的应用：有多个学员讲述加盟过程，提到快招公司宣传自己的品牌在全国有200多加连锁店，我马上用地图搜索，发现全国范围只有一两家店。也就是说，学员只要在地图APP打上几个字搜索，就能快速识别出这是诈骗公司。

我到实地得到的信息

1、烤鸭店位于光谷东烽云慧城小区东侧底商，一楼房产证面积35平，宽度大概3.5米，长度7米，实际估算大约25平，二楼面积相同，层高正常可用。这一排商铺本来都是10米深，这家和左右两家后面有小区的配电室占用空间，导致面积小了接近10平。商铺面积偏小，堂食摆桌少，只适合做茶饮、烤鸭之类外带的餐饮。店铺可以外摆是个优点，但是很多店铺店内都坐不满，外摆意义就不大。

2、这条街全部都在营业，烤鸭店甚至没有贴转让信息。我十一点到的，店员告诉我老板正在和别人谈转让。我就到四处逛逛，小区北侧有一家书亦烧仙草倒闭在招商，没有转让费，面积33.26平，一平150-160元，总价月租5282元，有20天免租装修期，第一年押一付六，第二年年付。虽然没有转让费，但北侧的人流少，只适合一些不太依赖流量的生意。这里由物业招商，当他问我做什么的，我随口说开蛋糕店。我问东侧有没有店铺招租，他说没有。

3、烤鸭店店员：我是做衣服的，今年工厂没有事做，所以到这里打短工。店里生意不好，周末一天能卖1000出头，平时卖700多（这是我追问的，和人交流发问有技巧，要问具体数据，像生意差这种模糊的答案没有价值）。我特意问转让了多久，店员说一个星期，打电话来问的人太多了（打电话的大部分应该是商铺中介）。这个信息很重要，用来判断商铺的受欢迎程度，后来看58同城的转让信息是在12月23日发布，确定转让时间属实。

4、和烤鸭店老板的交流

01、上午已经谈好10万的转让费，对方也是这条街做生意的人，给她付定金没要，因为晚上要和老公商量下。我说愿意多出一点点钱，等商量好了优先联系我。

02、商铺由星巴物业统一招租，对业态有限制有规划，因为便利店数量已经够了，所以不能做便利店，只能做餐饮，蛋糕店也可以。注意：前面我和物业说过想开蛋糕店，他们之间应该有交流。

03、合同两年一签，物业费4元一平，一个月140元一年1680元，水免费、电七毛。

5、道路两侧的夜市摊位一共是30个，月租金1100元。

蹲点得到的信息

从北朝南走的商铺依次如下：有民堂湖北菜、常青麦香园、沙县小吃、东北饺子馆、如意馄饨、烽云慧城旅馆、纸包鱼、周黑鸭、美宜佳便利店（门口是美团集聚地）、华莱士、一品香、小区出入口、贰叁拾坝坝鹅、南京灌汤小笼包、华仔牛骨面、五谷荟、栗上品、古茗、瑞港驾校、百果园、蜜雪冰城、新龙记鸡公煲、每日鲜果、芭比包子、北京烤鸭、蔡林记、尚客优品酒店、不夜天炭烤吊锅、联合一百便利店、笑姐火锅、冷记。一共28家餐饮店。

餐饮业态简单分类

1、小吃类：周黑鸭、冷记等等；

2、茶饮类：古茗和蜜雪冰城；

3、刚需果腹类：粉面馆和米饭快餐，比如常青麦香园、牛骨面、蔡林记和五谷荟的自助快餐；

4、轻社交类：烧烤和火锅之类的大排档，适合三五好友聚餐，比如不夜天炭烤吊锅和笑姐火锅；

5、重社交类：面积有数百平的大店，适合亲戚朋友的聚餐，以及承接宴席，比如有民堂湖北菜和一品香，他们把二楼的面积都承包了。

今天天气晴朗，气温16度，没有风，户外体感舒适，明天放元旦假，所以今天的人流量相对平时比较多。

中餐时人少，因为大家都去上班了，留在家里的人绝大部分会自己做饭。唯一生意好的是蔡林记，他们中午做廉价型自助快餐，顾客绝大部分是附近在建商场的建筑工人，等商场建好后，店里的客人会少一大半。

晚餐我从六点开始数店内顾客数量，分三个不同时间段，得到的数据如下：

六点钟时：常青麦香园主要做早餐，晚上不营业，由此可见晚上的客人也少；沙县小吃7个人，有5个民工；东北饺子馆4个人；如意馄饨3个人；纸包鱼3个人；华莱士8个人、贰叁拾坝坝鹅12个人、南京灌汤小笼包2个人、华仔牛骨面9个人、五谷荟6个民工、新龙记鸡公煲12个人、芭比包子和北京烤鸭0人、蔡林记五点半时满员，到六点时6个人、不夜天炭烤吊锅5个人。

六点半统计人数和六点时相差不大，到七点钟时店内的人就越来越少。七点钟，夜市摊位开始忙碌起来，三家双门面的轻社交餐饮店，都有外摆，顾客也开始越来越多。从这个角度看，这里的人气确实比较旺，但他们的消费主要在夜市摊位和三家烧烤火锅店。

另外，前面提到的小区北侧到晚上也没什么人，人全部集中在东侧。

交流得到的信息

摆摊卖山东煎饼的大叔：摊位月租1100元，摆摊时间从六点到十一点，这里周末人多，今天的人和周末一样多，平时人会少些。我问附近有转让的店铺吗？他说笑姐昨天贴过转让，今天不知道为什么没有贴。

从五谷荟分租小空间卖板栗的小伙子：我是今年9月份来的，过完年就不干了，这一小块地方月租3000元，之前是卖卤菜的，再之前是卖早餐的。这里以前人很多，五谷荟吃饭要排队，二楼能坐满。最近几个月不知道为什么人少了很多，你看他们现在都没人。我明年准备找个偏僻一点的地方，这里市区租金太高了（我告诉他自己对武汉很熟，主动加了他的微信，表示以后能帮上忙）。我们谈到转让费，他说蜜雪冰城前几天开业，老板是牛骨面家的，花了20万的转让费。

网络得到的信息

1、58同城搜索烽云慧城店铺，找到这家店是9月23日发布的转让信息。美团搜索这家店铺，找到营业执照是2023年5月注册的，评论数只有11条。

2、网页搜索烽云慧城店铺转让，找到安居客在最近几天发布的转让信息：店铺位于洪山区大吕路烽云慧城13号《潜江龙虾》月租1.3万，处于十字路口，地理位置优越，周边小区围绕，日常小区居民喜欢夜晚出门休闲，客源稳定，且对面有大型购物商城明年开业，后期人流会更旺。店铺面积90平（实际面积大概是50平左右），门头宽敞大气，装修很新，设备维护很好；店铺还有超大外摆区，日流水2800左右（实际流水可能要打五折），流水稳定，接手即可经营。因老板项日太多无暇顾及，特此转让。

3、抖音搜索烽云慧城商铺，看到常青园麦香园的店主发的视频，账号叫小丽姐，自我介绍是来自山东，认证信息是武汉东湖新技术开发区康鑫餐饮店。搜索个体户名，发现其成立于2019-03-14，至今已经是6年老店。

4、抖音找到账号贰叁拾坝坝鹅烽云慧城店，这家店2021年是凤爪王烧烤亮亮私房菜，后来改为罗田吊锅，再后来改为现在的坝坝鹅。经营者始终没有变，改变项目的原因应该是老产品卖不动，引进新产品才能满足人尝鲜的需求。

我的思考过程

我的思考和决策过程：获取信息、验证信息、处理信息、综合第三方的建议（只听反对的声音，忽略赞同的观点）、逻辑判断得出结论。

获取和验证信息真伪

1、我感兴趣的锚点是勇哥，他认可这个店铺的依据是整条街都在营业，还有同行的营业额数据号，如果营业额真有学员说的那么高，那我也认可。但现实差距很大，以五谷荟为例，学员说营业额有4-5000元，我进去数过人头，整晚不超过20人。店里的小碗菜只有50碗，一碗菜平均8元，全部卖完也只有400元。因为我要观察多个店铺数据，不是蹲守在这一家门口，所以数据不准，但哪怕将我的数据乘以二，也和学员说的营业额差距太大，学员说的话简直是诈骗。仅此一条，我就决定放弃这个店铺。

2、学员提到蜜雪冰城是二十万的转让费，这个店铺十万的转让费对比起来就比较划算。卖板栗的老板也说是二十万，烤鸭老板不可能不知道，但她还是选择开价十万转让，这本身是存疑的。板栗老板和我没有利益关系，他说的话很可信，但这不代表就是真实情况。有种可能是，蜜雪冰城的老板开业时故意说得很高，这样能抬高商圈整体的转让费，对自己有利，还能提高新商家插店的成本。

3、烤鸭店店员说的话最可信，他说营业额平均一天900多元（我从备餐数量判断属实），我计算一天的毛利润是400多元，月收入12000元，去掉房租6000元，再去掉4000的工资就所剩不多。再加上新开商城的冲击，所以老板选择高位离场。老板说她不用干活，都是员工做事，一年能赚十几万。转让的原因是嫌店里的事情太麻烦，还有别的业务需要忙等等。注意：别人说什么就信什么的人，这辈子只能被别人踩在脚下。

4、勇哥说新开商场没有影响，我不认同，烤鸭店老板也不认同，所以她才会转让；

5、2025年1月2日虽然我已经决定不做，但早上八点还是到这个商圈观察：常青麦香园和蔡林记的早餐生意好；芭比、牛骨面、灌汤小笼包的生意一般；混沌沙县没人；十字路口还有八家做早餐的摊位。

处理筛选后的信息

如果不筛选信息，用错误信息来做决策肯定也是错的。梳理好真实信息后，我会用评分制来做判断：

1、商圈所有的店铺都在经营，我给70分，勇哥和学员认可加10分；

2、周边小区多人口多，社区底商少，绝大部分都在营业，加5分；

3、店铺门口有30个夜市摊位，说明人气好，加10分，这些摊位会抢生意，所以减10分；

4、我关注的雄庄路和鲁磨路商圈同样没有空铺，但是相同面积的店铺在1.8万以上，这里只需要6000元，所以加10分；

5、烤鸭店面积偏小，减10分；

6、新开商场会冲击这个商圈，减20分；

7、最终因为同行营业额总体偏低，评分直接清零。

一些思考

1、我思考过连线的学员是不是托？直播间有网友评论说到这点，可见大家的想法相似。我认为大概率不是，但又不是完全没有可能。

2、商圈全部店铺都在经营说明是好商圈，如果绝大部分是老店那最好，如果有比较多的新店那说明商圈在不断的换血，就要降低商圈评分。可以在工商网站用地址搜索，得到这些店铺的营业执照信息，查看其开业时间做统计是个好方法。

3、和人交流是基本的能力。在勇哥直播间，我发现很多失败的人没有交流沟通的能力，最常见的是答非所问，还有内向胆小，有次勇哥让学员进店问店员的营业额，他竟然说不好意思去问。所以内向胆小的人不适合做生意，而是应该挖掘利用自身的优势，和人差异化竞争。

第三方的建议

当人很想做某件事，很容易头脑发热和冲动，只能看到好的一面，对坏的一面视而不见，就像瞎子一样。父亲经常教育我们，当花大钱时一定要想了又想，他的话对我的帮助很大。所以，我宁可错过，也不会冲动的决定。

我找夫人和亲戚过来看，要求他们给出反对意见，我会着重考虑反对的原因。我认为这是理性人的思维方式！

我的总结

1、这个社区商圈只适合做早餐，午餐人少，晚餐大家喜欢在大排档和小吃摊位消费。我不想做早餐，哪怕想做能做，因为店铺面积小，也不适合做早餐，勉强做起来赚钱也少，再者还有转让费。

2、学员说同行的营业额都不错，可能也不完全是假话，毕竟这些店铺一直存活着，肯定是赚钱的。但是我统计的数据和他说的营业额差距太大了，所以我承认自己看不懂，看不懂的事就不能干。

3、钱无善赚！